خروج بخش مسکن از رکود به راحتی میسر نخواهد بود

محمدرضا فرهادی پور در گفت و گو با خبرنگار اقتصاد آنلاین درباره تسهیلات 60 میلیون تومانی بانک مسکن با سود 18.5 درصد که پرداخت آن از هفته گذشته آغاز شده است، اظهار کرد:در تهران متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی قابل سکونت بین سه تا 3.5 میلیون تومان است بنابراین با این میزان تسهیلات در بهترین حالت می توان 20 تا 25 متر خانه خرید و این در حالی است که بنا به گزارش های هبیتات حداقل متراژ مورد نیاز برای خانوار 60 متر است.
وی در ادامه با اشاره به اینکه این میزان تسهیلات در پاییتخت 40 متر از نیاز خانوار را پوشش نمی دهد، گفت: در کلان شهرهای شیراز، اصفهان، مشهد، تبریز و ... نیز قیمت تفاوتی با تهران ندارد ضمن اینکه در این شهرها ساخت و ساز واحدهای کوچک باب نیست، در شهر کرد و یزد نیز این تسهیلات کاری از پیش نمی برد در شهرهایی به جز مراکز استان ها می تواند موثر باشد.
این کارشناس مسکن با اشاره به اینکه متقاضی باید توان بازپرداخت اقساط ماهانه یک میلیون و 300 هزار تومانی را داشته باشد، افزود: همچنین این تسهیلات با خرید اوراق حق تقدم مسکن پرداخت می شود بنابراین متقاضی باید مبلغی را نیز برای خرید این اوراق اختصاص دهد.
فرهادی پور با بیان اینکه اقشار متوسط روبه پایین توان پرداخت این میزان قسط را ندارند، گفت: در دهک اول اقساط یک میلیون و 300 هزارتومانی 1.5 برابر کل هزینه خانوار در ماه است، در دهک دوم این نسبت به 80 درصد هزینه خانوار و در دهک سوم و چهارم به ترتیب به 60 و 50 درصد هزینه ماهانه خانوار می رسد بنابراین اگر اقشار دهک چهارم این تسهیلات را دریافت کنند و مابقی سرمایه لازم برای خرید مسکن را داشته باشند ماهانه باید 50 درصد درآمدشان را به مسکن اختصاص دهند که در این دهک چنین کاری بعید است.
وی با اشاره به اینکه در دنیا 80 تا 110 درصد هزینه خرید واحد مسکونی توسط بانک ها تامین می شود، اظهار کرد: به علاوه اگر هدف تسهیلات اقشار متوسط رو به پایین باشند نرخ سود باید کمتر باشد.
این کارشناس مسکن با بیان اینکه در شرایط فعلی عرضه در بخش مسکن و همچنین تعداد واحدهای خالی زیاد است، تصریح کرد: به واسطه رونقی که در سال های 86 تا 88 رخ داد سرمایه گذاران ترغیب شدند که در این بخش کار کنند اما با ورود اقتصاد به دوره رکود، بخش مسکن نیز وارد رکود شد.
فرهادی پور با بیان اینکه به اعتقاد بنده این وام انقدر تاثیر گذار نیست که بتواند بخش مسکن را تکان دهد، اظهار کرد: باید دید توان بانک مرکزی تامین منابع برای چه تعداد وام است، در شرایط فعلی به نظر می رسد کمتر از 50 هزار فقره تسهیلات 60 میلیونی پرداخت شود و البته باید به این موضوع هم توجه کرد که توان مالی خانوار نیز باید قوی باشد تا بتواند از این وام استفاده کند.
وی با اشاره به اینکه بازار مسکن با این تسهیلات تکان نمی خورد، خاطرنشان کرد: برای تحریک اقتصاد یا تقاضا و یا عرضه باید تحریک شود، در شرایط فعلی در بخش عرضه مسکن کمبود مشاهده نمی شود و تعداد زیادی واحد خالی وجود دارد اما در بخش تقاضا توان مالی متقاضیان کافی نیست، اما سیستم بانکی به دلیل تضاد منافعی که با مردم دارد، تمایلی برای اینکه پول بیشتری وارد بخش مسکن کند ندارد، نظام بانکی دنبال سودآوری است و هم به دلیل نوع مقررات نمی تواند انواع تسهیلات بانکی را پرداخت کند.
این کارشناس مسکن تصریح کرد: اگر منظور از رونق بخش مسکن بالا رفتن قیمت ها و افزایش خرید و فروش است، ممکن است این امر به روش های دیگر حاصل شود، مثلا بانک ها واحدهای مسکونی را که در سال های 86 تا 90 خریداری کردند به دلیل کاهش قیمت با نرخ پایین تری عرضه کنند و انبوهی از این واحدها به فروش برسد بخش مسکن مختصر تکانی می خورد که البته بانک ها حاضر به انجام این کار نمی شوند.
فرهادی پور با اشاره به اینکه این امر راه خوبی نیست و بیشتر جنبه شوک درمانی دارد، گفت:قیمت تمام شده ساخت مسکن در تهران و شهرهای بزرگ تناسبی با قیمت فروش ندارد به عنوان مثال در برخی مناطق قیمت به 10 تا 18 میلیون تومان برای هر مترمربع می رسد اما در صورت استفاده از گران ترین مصالح باز هم فاصله زیادی بین قیمت تمام شده و قیمت فروش وجود دارد.
این کارشناس مسکن به قیمت زمین اشاره و تاکید کرد: اکنون قیمت زمین 50 درصد قیمت ملک را در بر می گیرد و این در حالی است که از سال 86 قیمت زمین در برخی مناطق کشور رشد 300 درصدی داشته که ناشی از بیماری هلندی اقتصاد کشور است.
فرهادی پور با تاکید بر اینکه بازار مسکن به سادگی از رکود خارج نمی شود، افزود: اگر دوباره نفت گران و درآمدهای ناشی از آن به اقتصاد کشور وارد شود ممکن است مجددا رونق در این بخش ایجاد شود.